Рынок земли в Украине: Когда же «кормилица» станет товаром?

Несмотря на то, что в соглашении с МВФ Правительство Украины пообещало принять пакет «земельных законов» до мая 2017 года, этого не случилось. То, что создание рынка земли вновь отодвинуто на неопределенное время, объясняется не столько тем, что отечественный парламент не готов законодательно «оформить» этот процесс, сколько неподготовленностью государства создать адекватные условия для купли-продажи «кормилицы». «Вісті Придніпров`я» начинают серию публикаций, посвященных земельной реформе. Читайте первую — с последующим продолжением

Семь раз отмерь

То, что мораторий на продажу земли вновь продлен (до 1 января 2018 года), профессор Днепропетровского государственного аграрно-экономического университета (ДГАЭУ) Роман Безус считает объективной реакцией на ситуацию в стране,  неготовой к кардинальным преобразованиям в этой сфере. «Украина, к сожалению, продолжает занимать лидирующие позиции в мире по уровню коррупции. Потому есть основания опасаться проникновения «вируса» и в сферу земельных отношений. Чтобы этого не произошло, необходимо создать четкую и прозрачную инфраструктуру рынка, провести аудит земель сельхозназначения. Да, государство располагает статистическими данными, однако вряд ли их можно считать «окончательными и бесповоротными». Множество спорных вопросов, когда граждане, например, судятся за границы своих участков, когда один надел, согласно документам, имеет нескольких собственников, свидетельствует, мягко говоря, о несовершенстве отечественного реестра земли. Остается много вопросов к Госгеокадастру. Можно ли удивляться тому, что мораторий на куплю-продажу земли в Украине продлевается уже восьмой раз? Это — логичный ответ на современные реалии бытия и, к сожалению,  вынужденная необходимость», — говорит Роман Безус.

Продать нельзя, но купить можно

Немаловажным элементом будущей инфраструктуры рынка земли должен стать Земельный банк, который де-юре непродолжительное время существовал в Украине. По мнению Романа Безуса, он бы способствовал равному доступу граждан к их праву на приобретение земли. Сегодня же говорить о равенстве таких прав не приходится. Объективно агрохолдинги располагают большими  ресурсами и возможностями  для покупки, чем фермеры. Хотя законодатель предполагает приобретение земли сельхозназначения исключительно гражданами Украины и ограничивает максимальный объем в собственности — до 200 га. Пока неизвестно, сколько владельцев паев захотят расстаться со своими участками, когда на то будет дано  разрешение. Статистики на этот счет, похоже, нет, однако обилие объявлений на Интернет-площадках свидетельствует о том, что желающих продать свою землицу — предостаточно. Как говорит Роман Безус, свободный рынок земли необходим еще и потому, что он выведет из тени существующий черный рынок: действует немало схем, позволяющих в обход закона приобретать землю пайщиков. Понятно, что государство от этого проигрывает. Однако открытие рынка земли должно преследовать цель не только легализовать продажу земли, но и активизировать предпринимательство, поднять сельхозпроизводство на более высокий уровень. Для этого и необходим Земельный рынок. Можно ли надеяться на то, что владельцы паев, почувствовав себя реальными собственниками, сами начнут хозяйничать на своих наделах, объединившись, скажем, в кооперативы? Ожидать такой массовой трансформации от пайщиков вряд ли следует, хотя представители аграрных вузов страны уже поднимают вопрос о целесообразности обучения будущих фермеров. Скорее всего, получив разрешение на продажу земли,  одни по-прежнему будут сдавать землю в аренду, «прощупывая» рынок в ожидании лучшей цены, а другие поспешат воспользоваться своим правом. Но хватит ли им знаний и навыков, не пожалеют ли об этом?

Почем землица?

По статистическим данным, подаваемым в соответствующие службы, подавляющее большинство пайщиков Украины сдают свою землю в аренду в среднем по цене около 1100 гривен за га (приблизительно 30 долларов). Для сравнения: на Мальте, например, аренда земли стоит 116 долларов. Эксперты считают, что именно нарушение прав собственности владельцев земли, происходящее из-за моратория, который длится уже 16 лет, привело к недооценке стоимости знаменитых украинских черноземов на 52-76%. Однако станут ли давать арендаторы, берущие на себя все риски и тяжкий груз сельхозпроизводства, «адекватную» цену за землю в условиях новых рыночных отношений? И какой будет эта цена при аренде и продаже? Понятно, что ее составляющими будут спрос и предложение. Однако уже сейчас аналитики активно выдают прогнозы, контрастирующие друг с другом. Так, в IMF group Ukraine считают, что после отмены моратория за первые пять лет стоимость украинской земли вырастет с 1100 до 2755 долларов. А  в маркетинговой компании Geo-M уверены, что от открытия рынка земли не следует ожидать каких-то кардинальных позитивных изменений. «Это не увеличит урожайность и не повысит стоимость сельхозпродукции на мировом рынке. Из-за войны и плохого бизнес-климата инвестиции по-прежнему будут «слабо» заходить в Украину и земля не повысится в цене. Скорее всего, в Украине случится то же, что произошло в Литве: пайщики, среди которых немало пенсионеров с пособием  в 1300 гривен, продадут свои наделы за 300 долларов, которые быстро проедят и останутся ни с чем», — говорят в компании.

Так или иначе, но рынок земли будет. В 2018 году в Верховной Раде планируется принятие пакета земельных законов. Они дадут «зеленый свет» купле — продажи «кормилицы» и прочим революционным преобразованиям, которые нашим соотечественникам придется принять как путь к цивилизованным земельным отношениям.

Роман Безус, профессор ДГАЭУ

Открытие рынка земли ставит вопрос о дальнейшей судьбе продавцов-пайщиков, лишившихся хоть и небольшого, но стабильного дохода от долгосрочной сдачи в аренду своей земли. Как они поступят, оставшись без этого материального подспорья? Останутся хозяйничать на личных подворьях, подадутся в город, пополняя армию безработных, или уедут на заработки за рубеж? Настроения пайщиков пока мало изучены. Есть опасения, что открытие рынка земли поспособствует «обезлюдиванию» наших сел и без того опустошенных предыдущими экономическими веяниями.

Ксения Ипатьева